【物件の契約時】初期費用と固定費を下げるための8つの確認・交渉ポイント
こぐち
こんにちは、こぐちです。今では月8時間の労働で、レンタルスペースを順調に運営できています。
さて、物件の内見も済ませ、候補の物件が明確になってきたら、具体的に契約に進んでいくことになります。
その際に、必ずやってほしいことがあります。それが今回のテーマ、「家賃交渉」です。
家賃は、レンタルスペースとしてお客様が利用されてもされなくても必ず毎月発生する費用です。
当たり前のこととは分かっていながら、はじめて自分のビジネスを持つ場合、「固定費」に無頓着だったりすることもあります。
この記事では、絶対やってほしい「家賃交渉」と併せて、後々想定していない費用が発生しないような確認事項について解説します。
もくじ
レンタルスペースの固定費を把握する
まずレンタルスペースでかかってくる固定費について解説します。
例外はいくらでもあるので、とりあえず私のレンタルスタジオを例に解説します。
（端数などを無くしてざっくり表記しています）
- 家賃：80,000円
- 光熱費：7,000円
- 水道：2,200円
- Wi-Fi：4,200円
- ホームページ維持費等：4,000円
- レンタルモップ：700円
- 備品の補充など：1,900円
合計：100,000円
※その他変動するものとして、広告宣伝費を20,000円〜30,000円かけています。
固定費のうち、80％以上が家賃ということですね。この家賃を少しでも抑えることができれば、それはイコール「収入を増やすこと」につながります。
レンタルスペースで1万円を稼ぐ大変さ
もしあなたがレンタルスペースをこれから始めるのでしたら、強くお伝えしておきたいことがあります。
それは、「レンタルスペースの集客はそんなに簡単ではない」ということ。
たとえばご利用料金が1時間1,000円だとして、上記の固定費100,000円を稼ぐには、100時間もご利用いただく必要があります。
これ、運営を開始してみると結構大変なことがわかります。
ただ、もし家賃が1万円下がったとしたら、10時間分負担が減るということです。
こぐち
この10時間=1万円を稼ぐのって、そう簡単ではないですよ！特に田舎なら😅
家賃の交渉を遠慮しないで！
こぐち
私は、必ず家賃の交渉をしてほしいと思っています。
ただ、性格にもよりますが、交渉ってなんだか図々しい・ケチ・せこいと思っている人がいるようです。
でも交渉はビジネスでは当たり前。交渉せずに事業をはじめるのはナンセンスです。
そして、表現はすごく悪いですが、「言うのはタダ」です。もし交渉ができなかったら、予定した家賃がそのままになるだけ。
自分もあまり交渉とかってするタイプではありませんでしたが、家賃の交渉は普通です。
これまで私は個人の家も含めて7回部屋選びをしていますが、毎回家賃の交渉をしています。そして、全部家賃が多少でも下がってます。一番下がったのは96,000円→85,000円です。
大家さんと直接話すわけではないと思いますので、不動産屋さんに様子を聞きながら、確認してもらいましょう。
ただし、もちろん話の流れや関係性などによってもどこまでお話できるかは変わってきますので、そのあたりは空気を読んで進めてください。
【初期費用・固定費を下げるために】その他の交渉・確認ポイント
家賃も含め、物件の契約時に不動産屋さんに交渉・確認して欲しいことがいくつかあります。
下記の8点です。物件と条件に合った交渉を進めていきましょう。
- 家賃
- 敷金
- 礼金・仲介手数料
- 引き渡し時期
- 家賃発生時期
- 駐車場費用の確認
- クリーニング（物件の清掃）費用
- 破損している場所の修繕など
それぞれポイントについて補足します。
家賃
毎月の固定費は少しでも押さえたいところです
10,000円でも、5,000円でも、2,000円でも・・1,000円でも、下げてもらえないか交渉しましょう。
正直に、「少しでも下げていただけたら嬉しいです！」とお伝えするのがコツです。
家賃が下がると、敷金、礼金、仲介手数料なども全部減ってくるので、初期費用を下げるためにもぜひ成功させてください。
こぐち
また、もし「もうここにしよう！」という物件があれば、「●●円だったら即決します」といったお伝えの仕方も有効です。（嘘はつかないようにしましょう）
敷金
敷金は、退去時に修繕費などを引いて、余った分が戻ってきます。
3ヶ月分、4ヶ月分など、あまりに多い場合以外は、あまり交渉しないでもいいのではないかと思っています。
ただし、初期費用に関わってきますので、予算との相談です。
礼金・仲介手数料
「下げてもらえませんか？」「なくしてもらえませんか？」と単刀直入にお願いしてみましょう。
「予算が●●円なので、それ以内に抑えたい」と、具体的に話してみるのも良いでしょう。
例えば礼金1ヶ月分 とか入っていたものがまるまるなくなったら、結構大きいですよね。
こぐち
私の場合は礼金がなくなり、80,000円浮きました。
引き渡し時期
引き渡し時期は、なるべく遅らせられないか聞いてみましょう。
早く引き渡しをしてしまうと、家賃が発生し始めてしまいます。
ホームページや備品の購入、告知関連や制作物など、遅くなれば遅くなるほど、その期間に並行して準備できるものがたくさんあります。
家賃発生時期
交渉は金額だけではありません。
オープン準備の期間、家賃をフリーにしてもらえないか？区切りよく翌月や翌々月からにできないか？などを交渉しましょう。
実際自分の場合は、準備に1ヶ月ほしいと伝えたところ、1ヶ月以上家賃発生を免除してくれることになりました。
契約・引き渡しを遅らせると、工事や備品の設置などの準備ができないため、理想は「契約はして、家賃発生は遅らせる」です。
ただ、契約が契約自体が遅くなるという場合は、色々な工事の準備や備品、ホームページを進めておいて、物件に入れるようになったらその日に合わせて工事や中の準備を進める流れで想定しておきましょう。
駐車場費用の確認
物件の説明の段階で必ず説明はあると思いますが、早い段階でこちらから明確に確認しておきましょう。
駐車場代金が別の場合、「駐車場代を込にしてもらえませんか？」とお願いしてみましょう。
家賃が下がらなくても、意外と駐車場は無料にしてくれたり、代金を下げてくれたりすることもあります。
総額で下がれば、ありがたい限りです。
また、別の部屋との共用だったりしないかも要確認事項です。
お客様が訪問された時に、他の車が停まっていたらクレームやトラブルになりかねません。
こぐち
私はこれで、痛い目を見ています😅
クリーニング（物件の清掃）費用
しばらく人が入っていなかった物件などはちょっと汚れていたりするかもしれません。
最初のクリーニングに入ってもらえないか。必ず確認しましょう。
もしなかったら、自分で清掃をしたり、業者さんに入ってもらったりすることになります。
特に古い物件は要注意です。クリーニング費用は、対象が多ければ多いほど費用がかさんでしまいがちです。
また、個人の力ではなかなか綺麗にできない部分も、専門業者の方ならきれいになることがあります。必ずお話しに出して確認しましょう。
こぐち
下記のような項目を「ハッキリ」お伝えすることで「お願いすればよかった！」という後悔が少なくなるはずです。
確認するべき項目
これで全てではありませんが、これを参考に何が必要か明確にしておきましょう。
- 物件全体
- 水回り
- 壁
- 天井
- フローリングのワックス
- 空調
- トイレ
- 窓
等など。とにかく「全部」です。
物件が綺麗な状態だと、お客様としても気持ちよくご利用いただけますので、後々の印象を大きく左右します。
そして専門業者の方の力は偉大ですので、ぜひお願いしましょう。
（ダメだった場合は、リーズナブルに紹介してもらえないか確認しましょう）
破損している場所の修繕など
物件には破損している場所などもあると思います。
剥がれたクロス、割れたガラス、汚い電気、剥がれた塗装など、修繕してもらえないか必ず確認しましょう。
伝えなければやってもらえなかったことも、意外と全部やってもらえたりするものです。
また、「どこまでは大家さんや管理会社が負担」「どこからが借り主（自分）の負担」なのかも明確にしておきましょう。
これは、特に移住組の人は要注意です。エリアによって、「え、これは普通大家さんの負担じゃないの！？」というものが、自分の負担だったりします。
こぐち
後々「えぇぇ〜！」とならないように、大事な確認です。
まとめ
交渉については以上です。
交渉について一言で表現するなら、「言うのはタダ！」これに尽きます。
それも含め、今回お伝えしたかったことは次の3つ。
- 言うのはタダ！
- レンタルスペースで稼ぐのは簡単ではない
- 家賃交渉以外にも固定費を下げる方法がある！
この記事を参考に、交渉が苦手な方も、未来の自分を助けると思って思い切って交渉してみましょう。
いい条件で契約できることを祈っています！！😊
