田舎と都会で違う「物件の条件」と良い物件を探す5つのコツ【失敗すると収益ゼロ】
こぐち
こんにちは、こぐちです。
物件探しに苦労しながらも、無事田舎でレンタルスペースをオープンさせて家族3人で田舎暮らしを満喫しています。
田舎でレンタルスペース向けの物件を探そう！となった時、気になるのは「都会と同じ条件でいいのかな？」というポイントですよね。
結論から言うと、全然違います！
ここを間違えてしまうと、初期費用が大きくかさんだり、全然お客さまに利用されないスペースになってしまいます。
なぜなら、田舎では物件の条件も、人々の行動範囲も、移動方法も、全然違うからです。
都会では「必須条件」と思われていることの優先度が低かったり、真逆だったりすることもあります。
私はこれらのことをあまり理解していなかったので、物件探しに余計に手間取ってしまったんですよね。
この記事では、「どんな物件を探せばいいか」、そして「いい物件を探す5つのコツ」をお伝えしていきますね。
このポイントを頭に入れて物件探しを始めれば、スムーズに田舎でレンタルスペースのオープンまで進めることができるようになります。
もくじ
物件の条件が異なるのではなく、「優先度が違う」
不安であれば不安であるほど、インターネット上で色々な情報を調べて進めていると思います。
様々な情報があふれていますが、多くは「都会のレンタルスペース」の情報です。
こぐち
私のもとには、「田舎と都会では物件選びのポイントや条件って違いますか？」という質問が数多く寄せられます。
質問の中でも、物件探し関連の質問はダントツで多いです。
いつもお伝えしていることは、「都会とは条件が違う」のではなく、「優先度が違う」という点です。
そりゃ全部の条件が詰まっている物件の方がいいのですが、全ての希望が100％揃った物件に出会うことはまずありません。
そのために、「どの優先度を高くするか」が大事になってきます。そこを押さえて記事を読み進めてください。
早速いきましょう。
田舎特有の「物件選びの条件」
それでは具体的に、物件を選ぶ際の条件の優先度の違いについて見ていきましょう。
1.駅からの距離／都会と違い、駅近でなくてもOK？
結論を先にお伝えすると、「駅からの距離」の優先度は低めです。
なぜなら、「車社会」だから。
私がいる栃木県佐野市は、移住してくる前に私が思っていた以上に車社会です。
移住後2ヶ月間、車なしの生活をしていたことが今では信じられないです。
むしろ重要なのは「駐車場」
そのため、「駐車場が完備されているか」の方が重要になってきます。
実際、私のスペースは駅からも徒歩5分という立地ではありますが、9割以上のお客様が車でいらっしゃいます。
よく受ける質問も、ダントツで多いのは「駐車場はありますか？」という質問です。（よく聞かれること自体は表記方法を改善しなくてはいけないのですが）
できれば、レンタルスペースの収容人数をカバーできるだけの台数分確保することが望ましいです。
ただ、数台分だったとしても必ず駐車場はあった方がいいですね。
田舎特有の県民性の違いについて
「歩く・歩かない」は県民性も関係してきます。
こぐち
私の経験を共有します。私が東京にいる時は、職場まで電車を除くと片道20分は歩いていました。
東京では普通のことだと思いますが、栃木に移住後は職場まで15分かけて歩いたら、「それ、歩く距離じゃない！」と驚愕しながら言われたことを、今でも鮮明に覚えています。
自分としては散歩程度だと思ったのですが。。
そんなの人によって違う！と言われそうですが、仰るとおりで、人によっても違いますし県民性によっても違います。
パーティースペースを多く運営されているみかりんさんが、以前ツイートで「歩く県民・歩かない県民」という資料を共有してくださっていました。
エリアによって、歩く・歩かないという県民性が変わってくるので、ひとつの参考にみてみるのもありだと思います。
その地域に住んでいる方なら、感覚的にも分かると思います。
中途半端に駅から近いよりは、遠くても駐車場の台数が確保できる方が集客面で有利になります。
あなたがレンタルスペースをオープンさせようとしているエリアは、歩くエリアですか？歩かないエリアですか？
都会と違い、集客範囲が広い
広範囲に渡り同じような業態のレンタルスペースがない場合、1時間〜1時間30分かけて移動してきてくださるお客さまもいらっしゃいます。
お客さまがお住まいのエリアも同じく車社会のため、もちろん電車ではなく車でいらっしゃる方が大半です。
そのため、やはり駐車場の整備が確実に必要になります。
もちろん、電車で1時間30分かけていらっしゃったお客様も中にはいらっしゃいましたが、ごく少数です。
そのため、「優先度」で考えると、駅から近いより駐車場を完備している方が大事になってきます。
※駅から遠いことのデメリットもあります
もちろん、駅から遠いことによるデメリットもあるので、2点挙げておきます。
学生さんを対象にしづらくなる
駅から遠いと、車を自ら運転できない学生さんを対象にすることが難しくなります。
バスなどがあったとしても、本数が少なく不便なこともあります。
親御さんに送ってもらったり、自転車を飛ばして来てくださる方もいらっしゃいますが、やはり駅が近い方が学生さんにとってはアクセスしやすいですよね。
そのため、学生さんも対象にする場合はもちろん駅が近いに越したことはありません。
広い物件だと台数が足りなくなる
広い物件だった場合、隣接の駐車場では収容人数をカバーしきれない場合があります。
例えばレンタルスペースを使ってダンス教室など人数が集まるイベントを開かれた場合、すぐに満車になってしまいます。
サロンのようにお客様が少ない業態の場合は、それほど問題にならないかもしれません。
しかしスタジオやイベントが開けるスペースなど、大人数が集まる可能性がある場合は注意が必要です。
人数が増えた場合の対策も考慮しておく必要がありますね。
2.マンションの1室でオープンするという方法
まず前提として、佐野のように人口11万人台の都市になると、マンション自体がほとんどありません。
私が知っている限り、5階建て以上のいわゆるマンションは駅前の1棟のみです。
2階建て、3階建てのアパートがあったとしても、防音上全く対象にならなかったり、外観がものすごく古いなど、条件に合う物件を見つけるのは困難でした。
さらに、結局アパートなどでは駐車場が1台、多くても2台しかついておらず、駅から近い物件でなければ集客面で苦労することが容易に想像できます。
こぐち
総合的に考えると、マンションの1室などでオープンするという方法は、私は断念しました。
しかし、マンションがそれなりにある地域であれば、音が出ないサロンなどの業態にすれば、可能性はあると思います。
3.工事の初期費用に対する考え
3つ目は、初期費用に関することです。
結論としては、なるべく工事が必要のない物件を選ぶのがベストです。
田舎では、比較的広めの物件に当たることが多いかと思います。
そのため、もしダンススタジオなどをオープンさせようと考えている場合、フローリング工事やミラーの購入費などが都会と比べてかさんでしまう可能性があります。
こぐち
実際私のスペースはスペースとして使えるエリアは38㎡あり、横奥行き10m、横3.8mという広さです。
前面をフローリングにしようとすると、建築会社からもらった見積もりでは50万円以上の費用がかかりそうでした。
また、ミラーも中途半端に途中で切るのもおかしいため、壁全面に貼ろうとすると40万円ほどになってしまいそうでした。
こう考えると、田舎の物件では下手をすると初期費用が都会に比べて2倍、3倍になってしまう場合があります。
そのため、私の場合は半分をダンスエリア、半分を休憩エリアとして整備することにしました。
初期費用を抑えることと、休憩エリアで食事や打ち合わせ、お話などをしていただくことで滞在時間を増やす狙いもあり、この戦略は成功したと思っています。
結論 どんな物件がいいのか？？
これまで3つの優先度の違いを解説しましたが、私の結論としては、田舎では「賃貸の平屋」がベストだと考えています。
なぜなら、音の問題が発生しづらく、駐車場も整備されていることが多いからです。
また、最初からフローリングだったり、ある程度綺麗な物件だと最高です。
2階建てではなく平屋がいい理由は、単純に家賃を抑えるためです。
そして、もっともっと欲を言えば、次の条件のような物件が理想ですね。
理想はこんな物件
さらに理想を並べると、下記のような物件です。
- 音の問題などが発生しづらい、賃貸の平屋
- 駅から近い
- 最初からフローリングで、工事が不要
- 駐車場は5台分以上整備されている
- 家賃5万円以下
- 最初からWi-Fiが設置されている
こぐち
・・・・というように、理想は膨らむのですが、繰り返しになりますがここまで条件が揃うことはほとんどないと考えて物件探しを進めたほうがいいでしょう。
もし見つかったら、即契約をしてオープンに向けて走り出した方がいいです。
そんな物件は見つからない。だからこそ「優先度を考える」
条件が100％揃った物件が見つからないからこそ、「優先度」を決めて物件選びをしていく必要があります。
なぜなら、全ての条件が揃っていない中では、捨てざるを得ない条件も出てくることがあります。
また、物件次第では、例えばスタジオからサロンに切り換えるなど、レンタルスペースのコンセプト自体を変えてしまうぐらいの柔軟性が必要になってきます。
こういった優先度の考えと柔軟性を持って物件探しに挑んでいただければと思っています。
田舎で良い物件を探す4つのコツ
物件の優先度について知ったところで、田舎で良い物件を見つけるコツを紹介しておきます。
人によってできる・できないがあると思いますので、ご自身のスタイルやエリアに合ったやり方を採用してみてください。
とにかく多くの不動産屋さんにコンタクトをとる
ご相談いただく中で一番多い相談は、「良い物件がなかなか見つからないん」というものです。
ただ、よくよく聞いてみると「まだ3件しか問い合わせていません」など、ただ単に数が少ないだけのことが大半です。
数だけが大事ではありませんが、数も大事です。1つの不動産屋さんしか取り扱っていない物件などもありますので、とにかく多くの不動産屋さんにコンタクトを取ってみましょう。
こぐち
ちなみに私は、栃木県佐野市で賃貸を扱っている不動産屋さん全てにコンタクトを取りました。と言っても、30件しかありませんでしたが。
その中で反応があったのは7社、実際に物件を紹介してもらえたのは3社だけです。
それでも反応が無いという場合は、メールの文面や問い合わせ内容、条件などを見直す必要があるかもしれません。
もしくは、迷惑メールに届いているなど、単純なことも確認してみましょう。
不動産情報サイトの物件情報をくまなくチェックする
とにかく、情報サイトの物件情報はくまなくチェックしてください。
対象となるエリアの物件は全て見る勢いで探してください。
なぜなら、沢山の情報を見ることで、そのエリアでの相場や物件の条件とのマッチ度など、基準を作ることができるからです。
沢山の情報を見た上で、不動産屋さんとお話するのとそうでないのとでは、話の質が全く変わってきます。
もちろん、幸運なことに不動産情報の中にマッチする物件自体があるかもしれません。
そして、少しでも「これはいいかも？」と思ったところは即問い合わせです。
しっかり説明する
「【最初のハードル】超絶難しい物件探し。効率的な探し方とは？【5つの失敗から学ぶ】」の記事でも紹介した通り、「しっかり説明しなかった」というのは私の失敗でもあります。
せっかく反応してくださった不動産屋さんにはきっちりレンタルスペースについて説明し、しっかり物件を探してもらえるようにしましょう。
また、少しマインド寄りになってしまいますが、熱意をしっかり伝えることで、担当の方もそれに応えようとしてくれます。
ここは面倒くさがらずに、きっちり説明をするようにしましょう。
自分の足で物件を探す／車で探す
これは田舎独自の方法かもしれませんが、町の中を移動しながら、直接物件を探していく方法です。
実際、（田舎でなくても）町を走っていると「オーナー募集」とか「空き家」とかの看板が、連絡先とともに結構ありますよね。
そして、場所や外観をクリアした物件の会社に連絡を取ってみます。
内装や、家賃などの条件が全くわからない状態なので、全然条件に当てはまらないという時もあるかもしれませんが、少なくとも場所や雰囲気の基準はクリアしていることを考えると、家賃などの条件が合えば一気に話が進む可能性があります。
こぐち
私は結局この方法はやりませんでしたが、物件が見つからなかったら次の方法としてやろうと思っていたものです。
あなたの地域には、こういう物件ありませんか？？
まとめ
記事は以上です。
物件の条件に関して、田舎と都会で大きく条件が違う「1.駅からの距離」「2.マンションが無い」「3.工事費用」の3点をご紹介しました。
限られた条件の中で進めることになると思いますが、もし「これは！」と思う物件が出てきたら、一気に進める勢いも必要になってくると思います。
そして、無駄なく物件探しを進めていくことも必要です。効率的な物件探しについては「【最初のハードル】超絶難しい物件探し。効率的な探し方とは？【5つの失敗から学ぶ】」の記事で解説しています。
2021.04.05
田舎・地方でレンタルスペースの開業にチャレンジしようと思った方にとって、最初の不安は「物件探し」ですよね。実は私も、物件探し...
では、物件探し頑張っていきましょう！
